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2017年贵阳——房价暴涨原因分析

时间:2017-09-21  来源:http://www.gznaqi.com/news/50.html

昨天,有一个在重庆做资本投资的加我微信,跟我说,想在贵阳买套房度假,希望离高尔夫球场近一些,问我白云区的恒大城和恒大绿洲怎么样?

我一听,就知道是个对贵阳房地产一点都不懂的外地人。可能看地图白云区离扎佐球场近,却忽略了区域的环境。

我一直推荐刚需去白云买房,特别是现在会展城往北的中天金融城国际社区,价格洼地。度假型置业,我推荐花溪和双龙的中铁生态城。花溪是贵阳生态、人文最好的地方,适合休闲享受。中铁生态城的优势是离机场近、生态好、规划全面,适合出差多、品质要求高的商务人士。

我最后推荐他关注花溪,只考虑高尔夫的话,就去看乐湾国际(贵阳其它的高尔夫球场都被叫停了)。

昨天朋友发给我一张《贵阳晚报》贵阳房地产价格破万的报道。

好奇问我贵阳这一波的房价是怎么涨起来的,我讲了蛮多想法,今天梳理出来,和大家交流:

贵阳房价的上涨,要先看全国。

这一轮涨价的第一波,是2015年,在深圳。创业板大牛市,创造了一大批股东成为富豪。房地产330政策,买房更轻松,富豪买买买,而且一出手就是豪宅,搞的深圳的房子一下子就涨的比北京、上海还要贵。

深圳房价一涨,直接带动北京、上海疯狂涨价,一线的广州也跟着涨了一小波。

一线涨的实在太猛了,圈内传言深圳买房要给售楼员40万的好处费才能买到,这直接引来了Zf调控,限购限贷。接着二线城市接棒,房价狂飙,有了合肥、南京、厦门、苏州四小龙,很快二线城市也调控了。一、二线有钱都没资格买,资金就只好跑去三四线了,所以,今年是没有限购的二线城市和三四线唱主角。

再接下来会怎么样?就像我3月份文章中说的:顺利完成去库存任务。

贵阳2015年房子均价5400多,这一波从去年均价5700到今年年中7000多的均价,有运气的成分,然后是贵阳大盘时代的结束。光一个花果园就1800万方,盘子大就意味着现金流要快,追求现金流就会牺牲一部分利润,价格让步。

为什么我提到运气?因为运气,造成是在这个节点涨价,也是因为运气,有持续涨价的动力。

回到2017年3月14日,未来方舟河对面、红岩村土拍,拍出了三次地王!

武汉和纵盛地产溢价率145.9%拍到第一块、006号地,楼面价4389元/平。接着溢价率211%拍到第二块、007号地,楼面价5210元/平。最后一块008地块,中天溢价247%、楼面价6008元/平米的成本拍到。

媒体鼓吹,贵阳房价破万指日可待,开发商中天自己也算一笔账,河对面光地价就要6000多,我这边的房子还不涨价?

当天晚上销售群里就通知第二天单价先涨400元,聊天截图被其他项目销售发到朋友圈,刺激还没有买房的人。

不管是提前预谋的,还是企业发展考虑,这个事件从房地产业内,开始发酵,经过媒体和销售扩散,各个项目迅速跟涨。

消费者都是这样,黄金涨价,买买买,房子一涨价,也是赶紧买买买!

越涨越买!

光这一个催化剂还不够,后面的持续的催化剂就是楼市报告和媒体说的均价!

各家机构出的市场报告,各家房地产媒体出的报道,都会不断的向市场传递一个声音:这个月均价又涨了!

买房的人不专业,不懂分析报告,销售员、媒体说什么就是什么。

这张图可以看出,贵阳每个月的均价都是在涨的,3456涨的幅度大。那是不是真的意味着你想买的那个盘也是按这样涨的呢?

不是。

所有报告的数据源,都是房管局的备案数据。时间滞后,分类不细。房子两个月前买的,这个月才备案,于是这个价格被算到这个月了。普通高层、洋房、别墅,价格差异很大,但在数据上,都是商品住宅。

恒大金阳新世界2月开盘的精装修房,集中在3月签约,精装修的价格拉升了均价;

5月份的数据上涨,因为中铁阅山湖大量别墅签约。6月份,因为万科城精装房、中铁阅山湖别墅签约。

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